融资“紧箍咒”紧逼“钱袋子”中小房企如何生存和自救

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2019-07-12 08: 58

聚焦长春站融资“紧缩诅咒”正在逼迫“钱包”中小型住房企业如何生存和拯救自己

每位记者吴若凡主编魏文一

住房企业正在经历“减少衣食”的考验并一度捍卫“钱袋”。

值得注意的是,近期新光集团,银益股份,中鸿股份等公司已暴露债务危机。其中,由于债务爆炸,中红股份于2018年12月从市场上退市;由于债务问题,银义股份也于今年6月申请破产重组。

嘉里研究中心总经理林波表示,自2019年第二季度以来,一些大型房地产企业仍然可以依靠银行融资,但中小企业的国内融资渠道正在逐步被压缩,压力越来越大,净负债率越高。融资成本较高的住房公司更有可能面临更大的风险。

中小型住房企业的融资压力增加了一倍

根据Cree的数据,今年第一季度后,住房公司的月度融资将继续从4月份开始减少。 5月份,住房企业发行的债务规模急剧萎缩。 95家典型住房企业的国内外债务总额为210.6亿元,比上月下降73.1%,为2017年3月以来的最低水平。截至6月份的月度融资已降至2月份。全年最低值仅为492亿元。

“目前,住房企业以市场为基础的融资融资越来越困难。资金需求较大的住房企业采用多种融资方式,但融资金额有限,小企业融资难度较大。“同科咨询指出。

在下半年融资环境收紧的情况下,小型住房企业还是遭遇了“第一波”。

林波表示,一些财力雄厚的公司只能依靠非标准融资,如信托,基金和财富管理。即使有非标准融资,政策趋势也变得越来越紧张。例如,对于房地产信托公司产品,该政策要求“不允许超过6月”,即不允许后续增加。

因此,海外债券发行已成为许多住房公司保证资金的一种方式。虽然5月和6月房屋公司的海外债务发行量有所下降,但这一比例逐渐增加。

今年上半年,住房企业境内外债券融资总额4286亿元,其中海外发行2898亿元,占比67%,比2018年增加19个百分点。/p>

“海外债券发行量明显偏重,主要是因为国内债券发行批准很少,资金紧张的公司必须选择其他渠道。”林波说。

但是,不可忽视的是,海外债券融资成本达到8.34%,比2018年增加1.19个百分点。自2019年以来,住房公司新增债券融资成本为7.25%,比同比高出0.77个百分点。一般来说,它正在上升。

国内渠道有限,海外成本上升。对于中小企业来说,压力不容忽视。

该公司时代的分析师柯瑞表示,6月份发行的海外债务成本普遍较高,有些甚至超过了10%。例如,华南城和新湖中宝的票面利率分别达到11.875%和11%。如果包括综合融资成本,实际成本会更高。

不良金融企业或金融危机

在这个行业的优胜劣汰中,资本周转率低,债务压力和紧急情况的中小型房企面临的压力和风险首当其冲。

以银益股份为例,其市值一度达到400亿元。 2016年,银亿开设了一家综合性公司,以120亿元人民币的价格收购了ARC,Avery和比利时邦吉,从而获得了“房地产+高端制造”的双重房地产。为了筹集资金,易银选择了征收债务和股权质押,并埋下了债务危机的导火索。

2017年,房地产调控和增持,银亿房地产业务更加糟糕。随着汽车行业的到来,汽车的表现大幅下滑,导致2018年的净利润总额仅为47.4亿元。随着债务的到期,2018年银义的持股量降至历史新低为8.35亿元人民币,而现金与股票的短期比率下降至0.09。短期债务偿还压力巨大,最终债务违约。

一家不具名的机构告诉记者,“许多中小型住房公司可能不一定会去银义,但一些小型企业已经开始出售项目,这是生存危机的先兆。”

除高期短期债务外,净负债率较高且融资成本较高的公司也面临风险。

根据Cree的数据,房地产行业的平均净负债率约为70%。许多公司的净负债率超过100%,如太和300%和中南160%。

上述机构认为,这些企业需要尽快兑现现金以抵御风险。

但是,不应忽视的是,20162017年许多企业参与了土地的高价格,甚至一些企业的部分土地价值在三四线城市。

林波认为,失去棚屋并改变股息的三,四线城市的拆迁速度明显下降。部分三,四线住房企业的部分销售压力将大幅增加。 “重型仓库中的三,四线城市的企业,如果现金不能承担短期债务,要么处置和转让项目的股权,提取资金,要么从房屋中扣款,要么从中扣除资金。供应商;当然,最简单的方法就是降价。推广。毕竟,在这波市场中,如果项目出现问题,就没有节奏,等待住房公司将是一场灾难。“

面对风险,企业的“降压”措施是什么?

林波指出,如果前两年获得的土地能够顺利实现,不会影响企业的现金流和资金链。因此,高流动性,及时完成销售和退还资金的能力,仍然是住房企业自救的关键。

“此外,在监管中,如果公司存在财务问题,要么资助或出售资产。”业内人士直言不讳地说。

“由于债务融资有限,越来越多的住房公司通过项目子公司的部分股权转让来选择股权融资和融资。”上述人士认为,多元融资也是住房公司采用的一种方法。

例如,金科股份有限公司和泰和集团采用了三种债务融资方式:国内银行贷款,信托贷款和其他债务融资。阳光城采取了三种债务融资方式:国内银行贷款,信托贷款和发行公司债券;国内银行贷款,公司债券和其他债务融资有三种债务融资方式。

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